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COVID-19-Hilfen — Ergän­zung der FAQs zur Bestandzinsenregelung


Mai 2022 

Im Rahmen der bewähr­ten Hilfen gegen die wirt­schaft­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen durch die COVID-19-Pandemie, wie etwa Fix­kos­ten­zu­schuss I bzw. 800, Ver­lus­ter­satz I, II und III ergeben sich oftmals Fragen zur ein­ge­schränk­ten Ansetz­bar­keit von Bestand­zin­sen für Objekte mit keiner oder nur beschränk­ter Nut­zungs­mög­lich­keit aufgrund behörd­li­cher Betre­tungs­ver­bo­te (siehe dazu bereits Beitrag aus dem August 2021). Dies ist mitunter für mögliche Rück­for­de­run­gen von durch COVID-Hilfen geför­der­ten Miet­zins­zah­lun­gen durch die COFAG relevant, sofern diese aufgrund eines behörd­li­chen Betre­tungs­ver­bots nur ein­ge­schränkt nutzbare Bestands­ob­jek­te betref­fen. Wichtige und aktuelle Fragen und Ant­wor­ten (FAQ) zu diesem Thema sind nach­fol­gend über­blicks­mä­ßig dargestellt.

Muss die abge­schlos­se­ne Ver­ein­ba­rung zwischen Bestand­neh­mer und ‑geber über die Höhe eines während eines behörd­li­chen Betre­tungs­ver­bots zu bezah­len­den Bestand­zin­ses fremd­üb­lich sein?

Im Zuge der Antrag­stel­lung oder spä­tes­tens auf Anfor­de­rung muss der Antrag­stel­ler schrift­lich bestä­ti­gen, dass eine all­fäl­li­ge mit dem Bestand­ge­ber getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung fremd­üb­lich ist. Dies bedeutet, dass die getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen auch zwischen fremden Dritten unter den­sel­ben Bedin­gun­gen und mit dem­sel­ben Inhalt abge­schlos­sen worden wären. Neben der Fremd­üb­lich­keit per se sind auch sach­ge­rech­te Rege­lun­gen not­wen­dig, welche bei einer ein­ge­schränk­ten tat­säch­li­chen Nutz­bar­keit des Objekts eine ent­spre­chen­de Bestand­zins­min­de­rung beinhalten.

Bei Ver­ein­ba­run­gen zwischen fremden Dritten ist aufgrund der wirt­schaft­li­chen Inter­es­sens­ge­gen­sät­ze grund­sätz­lich von Fremd­üb­lich­keit aus­zu­ge­hen. Dennoch trifft den Bestand­neh­mer als antrag­stel­len­des Unter­neh­men auch dann die Scha­dens­min­de­rungs­pflicht. Die Fremd­üb­lich­keit der Ver­ein­ba­rung ist gewis­sen­haft nach­zu­wei­sen, sofern Bestand­ge­ber und Bestand­neh­mer als nahe­ste­hen­de Personen anzu­se­hen sind. Primär sind das Personen, die familiär, ver­wandt­schaft­lich oder freund­schaft­lich ver­bun­den sind, wobei auch geschäft­li­che Ver­bin­dun­gen und betei­li­gungs­mä­ßi­ge Ver­flech­tun­gen zwischen Bestand­neh­mer und Bestand­ge­ber ein Nahe­ver­hält­nis begrün­den können.

Wie kann nach­ge­wie­sen werden, dass die zwischen Bestand­neh­mer und Bestand­ge­ber getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung fremd­üb­lich ist sowie die darin ver­ein­bar­te Bestand­zins­min­de­rung sach­ge­recht ist?

Die för­der­aus­zah­len­de Stelle sowie die Finanz­ver­wal­tung können weitere Nach­wei­se anfor­dern, sofern sie trotz schrift­li­cher Bestä­ti­gung des antrag­stel­len­den Unter­neh­mens Zweifel an der Fremd­üb­lich­keit der Ver­ein­ba­rung haben oder Zweifel daran bestehen, dass die getrof­fe­nen Rege­lun­gen für den betrof­fe­nen Sach­ver­halt sach­ge­recht sind. Gelingt dem Unter­neh­men der Nachweis der Fremd­üb­lich­keit der Ver­ein­ba­rung sowie der Sach­ge­rech­tig­keit der Bestand­zins­min­de­rung nicht, kann dies zur Antrags­ab­leh­nung bzw. zu einer Kürzung der ansatz­fä­hi­gen Bestand­zin­sen führen. Ebenso ist eine (antei­li­ge) Rück­for­de­rung von bereits gewähr­ten För­de­run­gen möglich.

Wie ist vor­zu­ge­hen, wenn ein Unter­neh­men mehrere Geschäfts­lo­ka­le betreibt, die in unter­schied­li­chem Ausmaß von behörd­li­chen Betre­tungs­ver­bo­ten betrof­fen waren. Kann hier eine Auf­tei­lung vor­ge­nom­men werden?

Grund­sätz­lich muss der Nachweis der tat­säch­li­chen Nutz­bar­keit und somit auch der anzu­set­zen­de Teil der Bestand­kos­ten auf Ebene des ein­zel­nen Bestand­ob­jekts erbracht werden. Werden also mehrere Geschäfts­lo­ka­le betrie­ben, so ist für jedes dieser Geschäfts­lo­ka­le ein geson­der­ter Nachweis der tat­säch­li­chen Nutz­bar­keit zu erbrin­gen (durch eine ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung zwischen Bestand­ge­ber und Bestand­neh­mer oder ver­ein­fa­chend anhand des Umsatzausfalls).

Wie ist vor­zu­ge­hen, wenn nur Teile des Bestand­ob­jekts von behörd­li­chen Betre­tungs­ver­bo­ten betrof­fen waren?

Die von einem behörd­li­chen Betre­tungs­ver­bot nicht betrof­fe­nen Flächen können bei der Berech­nung der tat­säch­li­chen Nutz­bar­keit außer Ansatz bleiben, wenn diesen Flächen aufgrund eines geson­der­ten Aus­wei­ses im Bestand­ver­trag ein kon­kre­ter Teil des Bestand­zin­ses zuge­ord­net werden kann. Eine bloße Auf­tei­lung auf Basis einer flä­chen­mä­ßi­gen Ali­quo­tie­rung ist hierbei nicht ausreichend.

Wie ist vor­zu­ge­hen, wenn dem Unter­neh­men keine belast­ba­ren Daten zur Zurech­nung von Bestand­zin­sen zu ein­zel­nen Bestand­ob­jek­ten vorliegen?

Liegt keine fremd­üb­li­che und sach­ge­rech­te Ver­ein­ba­rung zwischen Bestand­neh­mer und Bestand­ge­ber vor und verfügt das Unter­neh­men über keine Daten zum auf das einzelne Bestand­ob­jekt anfal­len­den Umsatz­aus­fall (und können diese auch nicht mit ver­tret­ba­rem Aufwand ermit­telt werden), so kann eine ver­ein­fa­chen­de Berech­nung der tat­säch­li­chen Nutz­bar­keit unter Her­an­zie­hung des berech­ne­ten Umsatz­aus­falls auf Ebene des antrag­stel­len­den Unter­neh­mens erfolgen. Hierbei ist jedoch die Scha­dens­min­de­rungs­pflicht des Unter­neh­mens zu beachten.

Bild: © Adobe Stock — andranik123