Ob ein Immo­bi­li­en­ver­kauf als gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del ein­ge­ord­net wird oder aus dem Pri­vat­ver­mö­gen heraus erzielt wird, bringt weit­rei­chen­de steu­er­li­che Kon­se­quen­zen mit sich. Die Besteue­rung bei Unter­stel­lung eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels ist insofern schlech­ter gestellt, da weder der Son­der­steu­er­satz von 30 % zur Anwen­dung kommt, noch die Befrei­un­gen der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er (z.B. durch Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung oder Her­stel­ler­be­frei­ung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestal­tet es sich zumal oft schwie­rig, die Grenze zwischen einer­seits einer bloßen Ver­mö­gens­ver­wal­tung mit anschlie­ßen­dem Verkauf und ande­rer­seits dem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del zu ziehen.

Vor das Bun­des­fi­nanz­ge­richt (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steu­er­pflich­ti­ger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren ver­kauf­te. Zuvor hatte er die Lie­gen­schaf­ten inner­halb von zwei Jahren erworben und neu par­zel­lie­ren lassen, wobei die Errich­tung und Ver­mie­tung von Dop­pel­rei­hen­häu­sern geplant wurde. Die Errich­tung hätte durch eine OG durch­ge­führt werden sollen, deren Gesell­schaf­ter der Steu­er­pflich­ti­ge war und die auch die Kon­zes­si­on zum Immo­bi­li­en­treu­hand­ge­schäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grund­stü­cke kam es schluss­end­lich jedoch nie zu einer Errich­tung der Dop­pel­rei­hen­häu­ser, sondern zum Verkauf der vier Teil­par­zel­len, die für den ursprüng­li­chen Bebau­ungs­plan keine Rolle spielten. Der Ver­käu­fer argu­men­tier­te, dass durch die ursprüng­li­che Ver­mie­tungs­ab­sicht die Immo­bi­li­en­ver­wal­tung im Vor­der­grund gestan­den habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Par­zel­len keine Werbung betrie­ben hatte — er wollte somit die güns­ti­ge­re Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del stets dann vorliegt, wenn das Tätig­wer­den des Steu­er­pflich­ti­gen nach Art und Umfang jenes Ausmaß über­schrei­tet, das übli­cher­wei­se mit der Ver­wal­tung eigenen Ver­mö­gens ver­bun­den ist. Die Ver­äu­ße­rung wird dann zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del, wenn sie auf plan­mä­ßi­ge Art und Weise erfolgt. Auf den ursprüng­li­chen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefass­ten Wil­lens­ent­schlus­ses der Abver­kauf plan­mä­ßig umge­setzt wird, kann gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor­lie­gen. Dies stimmt auch mit der bis­he­ri­gen VwGH Recht­spre­chung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Ein­zel­fall bietende Gesamt­bild der Betä­ti­gung. Beruf­li­che Berüh­rungs­punk­te zum Immo­bi­li­en­ge­schäft wie im Fall die Gesell­schaf­ter­stel­lung des Ver­käu­fers an der “Immo­bi­li­en OG” und das damit unter­stell­te Fach­wis­sen sind geeignet, das Bild der Plan­mä­ßig­keit zu ver­stär­ken. Als weiteres Indiz für einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del gilt die Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkenn­ba­rer Werbung kann eine Teil­nah­me am Wirt­schafts­le­ben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenz­ten Anzahl an poten­ti­el­len Käufern in Ver­bin­dung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamt­bild des Sach­ver­halts einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del ab, wobei von Anfang an eine kom­mer­zi­el­le Nutzung für die Grund­stü­cke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Ver­mie­tungs­ab­sicht besteht, ist mit der Wahl jener Mög­lich­keit zu beant­wor­ten, die den höchsten Grad der Wahr­schein­lich­keit für sich hat. Für die gegen­ständ­li­chen Grund­stü­cke, die im ursprüng­li­chen Bebau­ungs­plan auch nicht vor­ge­se­hen waren, war der Verkauf die wahr­schein­li­che­re Variante, womit Ver­mö­gens­ver­wal­tung aus­ge­schlos­sen wurde. 

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