Bereits seit geraumer Zeit sieht das öster­rei­chi­sche Miet­rechts­ge­setz (MRG) vor, dass befris­te­te Miet­ver­trä­ge zumin­dest 3 Jahre umfassen müssen – früher war auch eine kürzere Befris­tung möglich gewesen. Der Oberste Gerichts­hof (OGH) hatte sich (GZ 1 Ob 237/13d vom 23. Jänner 2014) mit dem Schrift­lich­keits­er­for­der­nis befris­te­ter Miet­ver­trä­ge aus­ein­an­der­zu­set­zen. Der zugrun­de­lie­gen­de Sach­ver­halt gestal­te­te sich derart, dass ein zwischen Ver­mie­ter und Mieter ursprüng­lich auf 3 Jahre befris­te­ter Miet­ver­trag immer wieder ver­län­gert wurde. Dabei wurde regel­mä­ßig kurz vor Ablauf der Befris­tung von der Haus­ver­wal­tung beim Mieter nach­ge­fragt, ob er den Vertrag ver­län­gern möchte. Bejahte der Woh­nungs­mie­ter, so musste er einen vor­be­rei­ten schrift­li­chen Nachtrag bis zu einem ver­ein­bar­ten Termin unter­schrie­ben an die Haus­ver­wal­tung retour­nie­ren – in Folge würde er bei Zustim­mung durch den Ver­mie­ter eine Aus­fer­ti­gung des schrift­li­chen Nach­trags zuge­sen­det bekommen. Tat­säch­lich wurde die Ver­län­ge­rungs­ver­ein­ba­rung von einem Ver­tre­ter des Ver­mie­ters zu einem nicht fest­stell­ba­ren Zeit­punkt unter­fer­tigt, jedoch dem Mieter weder im Original noch in Kopie über­ge­ben. Die Ver­län­ge­rung des Miet­ver­trags wurde von beiden Ver­trags­par­tei­en der­ge­stalt gelebt, dass der Mieter den Miet­ge­gen­stand wei­ter­hin nutzte und der Ver­mie­ter das Miet­ent­gelt weiter vereinnahmte.

Letzt­ma­li­ge Befris­tung oder unbe­fris­te­ter Mietvertrag?

Zu Unstim­mig­kei­ten kam es im Jahr 2010, da der Mieter die Unter­zeich­nung des schrift­li­chen Nach­trags ver­wei­ger­te und der Ver­mie­ter daher davon ausging, dass das Miet­ver­hält­nis bis 2013 befris­tet sei, da es zu einer ein­ma­li­gen kon­klu­den­ten Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses gekommen ist. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass anstelle eines befris­te­ten Miet­ver­hält­nis­ses über­haupt ein unbe­fris­te­tes gegeben sei. Die Gerichte erster und zweiter Instanz folgten der Ansicht des Ver­mie­ters, da für die Befris­tung der Miet­dau­er eine schrift­li­che Ver­ein­ba­rung vor­aus­ge­setzt wird, welche ja letzt­lich auch durch die Unter­schrif­ten beider Parteien erfüllt wurde. Sinn und Zweck des Schrift­form­ge­bo­tes bei befris­te­ten Miet­ver­trä­gen liegen grund­sätz­lich in der Warn- und Auf­klä­rungs­funk­ti­on für den Mieter sowie in der Beweis­si­che­rungs­funk­ti­on für den Vermieter.

Im Gegen­satz zu den Vor­in­stan­zen stellt der OGH strenge Maßstäbe an das Schrift­form­erfor­der­nis im Zusam­men­hang mit befris­te­ten Miet­ver­trä­gen — sowohl bei erst­ma­li­gem Ver­trags­ab­schluss als auch bei Ver­län­ge­run­gen. Die zwischen Ver­mie­ter und Mieter jah­re­lang geübte Praxis erfüllte hingegen die Anfor­de­run­gen an das Schrift­lich­keits­ge­bot nicht, da hierfür erfor­der­lich ist, dass der Ver­mie­ter inner­halb der Annah­me­frist dem Mieter eine schrift­li­che Annah­me­er­klä­rung zukommen lässt. Eine schrift­li­che Erklä­rung des Mieters (die Wohnung weiter mieten zu wollen), welche vom Ver­mie­ter formlos akzep­tiert wird, reicht nicht aus. Für befris­te­te Miet­ver­trä­ge gilt zwar, dass diese – wenn sie weder ver­trag­lich ver­län­gert noch auf­ge­löst werden – sich einmalig auf drei Jahre ver­län­gern. Aller­dings bedeutet dies im Umkehr­schluss, dass vom Gesetz ledig­lich einmal eine münd­li­che oder kon­klu­den­te Ver­län­ge­rung des befris­te­ten Miet­ver­trags vor­ge­se­hen ist und für jede weitere Befris­tung eine schrift­li­che Ver­ein­ba­rung not­wen­dig ist. Liegt keine gültige Befris­tung vor, weil etwa das Schrift­form­ge­bot nicht erfüllt ist, so wandelt sich der befris­te­te Miet­ver­trag in einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag um — selbst dann wenn die Ver­trags­par­tei­en ein befris­te­tes Miet­ver­hält­nis abschlie­ßen wollten. Der OGH kam daher zur Ent­schei­dung, dass bereits ein unbe­fris­te­tes Miet­ver­hält­nis vorliegt, da die ein­ma­li­ge auto­ma­ti­sche Ver­län­ge­rung der Befris­tung schon früher aus­ge­schöpft wurde. Da dem Mieter seitens des Ver­mie­ters auch keine schrift­li­che Annah­me­er­klä­rung zuge­gan­gen war, ist es nicht zu einer schrift­li­chen Ver­ein­ba­rung des ins Auge gefass­ten befris­te­ten Miet­ver­trags gekommen. Dies hat zur Folge, dass der an der Kün­di­gung inter­es­sier­te Ver­mie­ter den Miet­ver­trag nur, wie im MRG aus­drück­lich normiert und bei­spiel­haft ange­führt, aus wich­ti­gen Gründen kündigen kann.

Vorsicht in der Praxis

Damit es aus Ver­mie­ter­sicht nicht zu unlieb­sa­men Über­ra­schun­gen kommt und anstelle der gewünsch­ten Ver­län­ge­rung des befris­te­ten Miet­ver­trags plötz­lich ein (schwie­ri­ger künd­ba­rer) unbe­fris­te­ter Miet­ver­trag vorliegt, sollte auch dem Schrift­form­erfor­der­nis ent­spre­chen­de Auf­merk­sam­keit geschenkt werden und dem vom OGH vor­ge­zeich­ne­ten Weg gefolgt werden. Demnach muss in Kon­stel­la­tio­nen, in welchen der Miet­ver­trag durch ein schrift­li­ches Anbot des Mieters ver­län­gert werden soll, sicher­ge­stellt sein, dass dieses Anbot auf Miet­ver­trags­ver­län­ge­rung vom Ver­mie­ter schrift­lich ange­nom­men und an den Mieter über­sen­det wird.

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