Das neue System der Grund­er­werb­steu­er in der Fassung der Steu­er­re­form 2015/2016 ist vor allem dadurch gekenn­zeich­net, dass der Grund­stücks­wert, welcher gleich­sam dem Ver­kehrs­wert ent­spricht, den (drei­fa­chen) Ein­heits­wert bei unent­gelt­li­chen Über­tra­gun­gen ablöst und somit Über­tra­gun­gen von Grund­stü­cken im Fami­li­en­kreis regel­mä­ßig mit einer höheren GrESt belastet werden. Die Neu­re­ge­lun­gen sind auf Erwerbs­vor­gän­ge anzu­wen­den, die nach dem 31.12.2015 ver­wirk­licht werden.

Bei­be­hal­ten wurde das Grund­prin­zip, dem­zu­fol­ge die GrESt grund­sätz­lich von der Gegen­leis­tung zu bemessen ist. Liegt jedoch keine Gegen­leis­tung vor — etwa im Falle einer Schen­kung oder Erb­schaft — so ist der Grund­stücks­wert als Bemes­sungs­grund­la­ge her­an­zu­zie­hen. Der Grund­stücks­wert selbst wird nunmehr auch im GrEStG defi­niert und zwar entweder als Summe des hoch­ge­rech­ne­ten (antei­li­gen) drei­fa­chen Boden­werts und des (antei­li­gen) Wertes des Gebäudes (das ist das soge­nann­te Pau­schal­wert­mo­dell) oder als ein aus einem geeig­ne­ten Immo­bi­li­en­preis­spie­gel (z.B. Immo­bi­li­en­preis­spie­gel der WKÖ, Fach­ver­band der Immo­bi­li­en- und Ver­mö­gens­treu­hän­der) abge­lei­te­ter Wert. Immerhin ist es überdies möglich, den gerin­ge­ren gemeinen Wert des Grund­stücks z.B. durch ein Schätz­gut­ach­ten eines Sach­ver­stän­di­gen nach­zu­wei­sen. Die genaue Wert­ermitt­lung soll noch im Wege einer Ver­ord­nung kund­ge­macht werden.

Neu ist auch die Ermitt­lung des Steu­er­ta­rifs, der davon abhängt, ob ein ent­gelt­li­cher, teil­ent­gelt­li­cher oder unent­gelt­li­cher Erwerbs­vor­gang vorliegt. Unent­gelt­lich­keit liegt vor, wenn die Gegen­leis­tung bis zu 30% des Grund­stücks­werts ausmacht — Ent­gelt­lich­keit ist hingegen bei einer Gegen­leis­tung von mehr als 70% des Grund­stücks­werts gegeben. Bei der dazwi­schen lie­gen­den Teil­ent­gelt­lich­keit kommt es zu einer Auf­spal­tung in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil. Erfreu­li­cher­wei­se wurde klar­ge­stellt, dass Erwerbe von Todes wegen, Erwerbe von Woh­nungs­ei­gen­tum bei Tod des Partners und Erwerbe unter Lebenden im (weiter gefass­ten und somit Geschwis­ter, Neffen und Nichten umfas­sen­den) Fami­li­en­ver­band jeden­falls als unent­gelt­lich anzu­se­hen sind und all­fäl­li­ge Gegen­leis­tun­gen für die Ermitt­lung der GrESt unbe­acht­lich sind (d.h. der Grund­stücks­wert bildet die Bemes­sungs­grund­la­ge). Die GrESt von 3,5% der Bemes­sungs­grund­la­ge kommt bei ent­gelt­li­chen Erwerbs­vor­gän­gen und bei dem ent­gelt­li­chen Teil von teil­ent­gelt­li­chen Erwerben zur Anwen­dung. Für unent­gelt­li­che Erwerbe und unent­gelt­li­che Teile von teil­ent­gelt­li­chen Erwerben gilt fol­gen­der Stu­fen­ta­rif.

• 0,5% für die ersten 250.000 € des Grundstückswertes,
• 2% für die nächsten 150.000 € des Grundstückswertes,
• 3,5% für den darüber hinaus gehenden Teil des Grundstückswertes.

Um Gestal­tungs­spiel­räu­me im Sinne einer Aus­nut­zung des Stu­fen­ta­rifs durch Auf­spal­tung eines Erwerbs­vor­gangs auf mehrere Vorgänge zu ver­hin­dern, ist eine Zusam­men­rech­nung der ein­zel­nen Erwerbe zwischen identen Personen inner­halb eines fünf­jäh­ri­gen Zusam­men­rech­nungs­zeit­raums für die Ermitt­lung des Stu­fen­ta­rifs vor­ge­se­hen. Es muss auch dann zusam­men­ge­rech­net werden, wenn eine wirt­schaft­li­che Einheit durch zwei oder mehrere Erwerbs­vor­gän­ge inner­halb der Fünf­jah­res­frist an dieselbe Person über­tra­gen wird. Bei­spiels­wei­se ist daher die Über­tra­gung eines Grund­stücks von den Eltern an ihr Kind nicht in zwei Erwerbs­vor­gän­ge auf­zu­spal­ten, sondern als ein Erwerbs­vor­gang höher zu besteuern.

Erfreu­li­cher­wei­se kommt es durch die Steu­er­re­form 2015/2016 auch zu Ver­bes­se­run­gen. Bei unent­gelt­li­chen bzw. ent­spre­chend teil­ent­gelt­li­chen Erwerben von betrieb­li­chen Grund­stü­cken (der Anteil am Betrieb oder an der Mit­un­ter­neh­mer­schaft muss zumin­dest 25% aus­ma­chen) kann der Betriebs­über­tra­gungs­frei­be­trag genutzt werden – dieser wurde von 365.000 € sogar auf 900.000 € erhöht. Bei der Über­tra­gung unter Lebenden ist der Frei­be­trag an die Bedin­gung geknüpft, dass der Über­ge­ber das 55. Lebens­jahr voll­endet hat oder ent­spre­chend kör­per­lich bedingte Funk­ti­ons­ein­schrän­kun­gen nach­ge­wie­sen werden können. Der Frei­be­trag kürzt den Grund­stücks­wert für den unent­gelt­li­chen Teil, auf den dann der Stu­fen­ta­rif ange­wen­det wird. Bei teil­ent­gelt­li­chen Über­tra­gun­gen ist auch der Frei­be­trag zu ali­quo­tie­ren. Bedeu­tend ist ebenso, dass die Steu­er­be­las­tung aus dem Stu­fen­ta­rif für den unent­gelt­li­chen Teil mit 0,5% vom Grund­stücks­wert (vor Abzug des Frei­be­trags) gede­ckelt ist.

Nicht nur die direkte Über­tra­gung von Grund­stü­cken kann GrESt auslösen, sondern auch die Ver­ei­ni­gung bzw. Über­tra­gung aller Anteile an grund­stücks­be­sit­zen­den Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten und auch Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten. Um in der Ver­gan­gen­heit belieb­ten Kon­struk­tio­nen, bei denen ein Zwerg­an­teil durch einen Treu­hän­der gehalten wurde, einen Riegel vor­zu­schie­ben, soll zukünf­tig schon die Über­tra­gung bzw. Ver­ei­ni­gung von zumin­dest 95% der Anteile GrESt auslösen (auch wenn min­des­tens 95% der Anteile von einer Unter­neh­mens­grup­pe gehalten werden). Außerdem werden treu­hän­dig gehal­te­ne Anteile explizit dem Treu­ge­ber zuge­rech­net. Bei Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten kann bereits die Änderung der Gesell­schaf­ter­struk­tur (von zumin­dest 95%) inner­halb von fünf Jahren die GrESt auslösen.

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