Sofern bei der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung Verluste erzielt werden, können diese grund­sätz­lich mit anderen posi­ti­ven Ein­künf­ten (z.B. aus Ange­stell­ten­tä­tig­keit, selb­stän­di­ger oder gewerb­li­cher Tätig­keit) im Jahr der Ent­ste­hung aus­ge­gli­chen werden. Wird jedoch über einen Zeitraum von 20 Jahren kein Gesamt­über­schuss erzielt, nimmt die Finanz „Lieb­ha­be­rei“ an.

Steu­er­li­che Lieb­ha­be­rei bedeutet, dass weder positive noch negative Ergeb­nis­se aus der betrof­fe­nen Tätig­keit steu­er­li­che Aus­wir­kun­gen haben, da aus Sicht der Finanz keine Ein­kunfts­quel­le vorliegt. Der vor­ge­nom­me­ne Ver­lust­aus­gleich sowie die beim Kauf ange­fal­le­nen Vor­steu­ern werden rück­wir­kend nicht aner­kannt, sodass es zu Steu­er­nach­zah­lun­gen kommen kann. Für die Bauzeit ver­län­gert sich der oben genannte Beob­ach­tungs­zeit­raum um bis zu drei Jahre.

Ein Gesamt­über­schuss aus der Ver­mie­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen muss der Finanz mittels Pro­gno­se­rech­nung glaub­haft gemacht werden. Hierbei ist von markt­kon­for­men Miet­ein­nah­men mit Inde­xan­pas­sun­gen aus­zu­ge­hen. Son­der­ab­schrei­bun­gen (10 oder 15 Jahre) dürfen auf eine Nor­mal­ab­schrei­bung (67 Jahre) umge­rech­net werden. In einem jüngst ergan­ge­nen Urteil hat der UFS (19.2.2010, RV/0342‑F/08) nochmals dar­ge­legt, dass Ver­äu­ße­rungs­über­schüs­se aus der Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung nicht in die Gesamt­über­schuss­be­trach­tung mit ein­zu­be­zie­hen sind. Dies ergibt sich daraus, dass die Ein­künf­te aus der Ver­äu­ße­rung (hier § 30 EStG Spe­ku­la­ti­ons­ein­künf­te) nicht aus der­sel­ben Ein­kunfts­art bewirkt wurden wie die Ver­mie­tung der Eigen­tums­woh­nung (§ 28 EStG Ver­mie­tung und Verpachtung). 

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