Ab 1.9.2012 kommt es zu Ein­schrän­kun­gen bei der Option zur steu­er­pflich­ti­gen (und damit auch zum Vor­steu­er­ab­zug berech­ti­gen­den) Ver­mie­tung für andere Zwecke außer Wohn­zwe­cke. Das bedeutet, dass ein Vor­steu­er­ab­zug bei Neu­ver­mie­tun­gen (Beginn der Gebäu­de­er­rich­tung nach dem 1.9.2012) nur dann möglich ist, wenn der Mieter selbst voll zum Vor­steu­er­ab­zug berech­tigt ist. Bei Mietern, die unecht steu­er­freie Umsätze tätigen (Banken, Ver­si­che­run­gen, Ärzte usw.) ist ein Vor­steu­er­ab­zug beim Ver­mie­ter daher ausgeschlossen.

Eine aktuelle Infor­ma­ti­on des BMF beant­wor­tet in diesem Zusam­men­hang häufig gestell­te Fragen.

Beginn der Errich­tung: Falls die Errich­tung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde, kommt die Neu­re­ge­lung nicht zur Anwen­dung. Es liegt ein soge­nann­ter „Altfall“ vor, für den noch die bisher gültige Rechts­la­ge (unein­ge­schränk­te Option des Ver­mie­ters zur steu­er­pflich­ti­gen Ver­mie­tung) weiter ange­wen­det werden kann. Als Beginn der Errich­tung ist jener Zeit­punkt zu ver­ste­hen, in dem bei vor­lie­gen­der Bau­be­wil­li­gung mit der Bau­aus­füh­rung tat­säch­lich begonnen wurde (Bau­aus­schrei­bung oder Auf­trags­er­tei­lung sind nicht aus­rei­chend). Der Aushub einer Baugrube kann nur dann als Beginn der Errich­tung gesehen werden, wenn einer­seits eine Bau­be­wil­li­gung vorliegt und ande­rer­seits der Abschluss der Bau­ar­bei­ten in üblicher Bauzeit erfolgt. Dies gilt auch für eine Glie­de­rung in mehrere Bau­ab­schnit­te. Auch hier ist eine unüb­li­che lange Bau­aus­füh­rung schäd­lich. Es emp­fiehlt sich daher, den Beginn der Bau­ar­bei­ten in geeig­ne­ter Form zu doku­men­tie­ren.

Sanie­rungs­maß­nah­men (Erhal­tungs­auf­wand): Sanie­rungs­maß­nah­men, die nach dem 31.8.2012 gesetzt werden, führen zu keiner Änderung bestehen­der Miet­ver­hält­nis­se und zu keiner Neu­errich­tung. Liegt jedoch ein Her­stel­lungs­vor­gang vor, so ist hin­sicht­lich dieser Auf­wen­dun­gen von einer Neu­errich­tung aus­zu­ge­hen. Die Abgren­zung zwischen Erhal­tungs- und Her­stel­lungs­auf­wand richtet sich nach ertrag­steu­er­li­chen Grund­sät­zen. Bei Zusam­men­fal­len von Her­stel­lungs- und Erhal­tungs­auf­wand ist grund­sätz­lich eine Trennung vor­zu­neh­men; sofern eine Trennung nicht möglich ist, liegt zur Gänze Her­stel­lungs­auf­wand vor.

Ver­mie­tung von Gebäu­de­tei­len an mehrere Mieter mit unter­schied­li­cher Vor­steu­er­ab­zugs­be­rech­ti­gung: Sind in einem Gebäude mehrere Mieter unter­ge­bracht, hat der Ver­mie­ter für jeden Mieter getrennt zu beur­tei­len, ob dieser den Miet­ge­gen­stand nahezu aus­schließ­lich (tole­rier­te Baga­tell­gren­ze von 5% für nicht umsatz­steu­er­pflich­ti­ge Zwecke) für steu­er­pflich­ti­ge Umsätze nutzt. Maß­geb­lich für die Opti­ons­mög­lich­keit ist dabei der einzelne, baulich abge­schlos­se­ne und selb­stän­di­ge Grund­stücks­teil. Wird daher das Erd­ge­schoß eines Gebäudes an einen Arzt und das Ober­ge­schoß an einen Rechts­an­walt ver­mie­tet, so kann hin­sicht­lich der Ver­mie­tung an den Arzt nicht zur Steu­er­pflicht optiert werden (unecht befreite Umsätze aus ärzt­li­cher Tätig­keit). Hin­sicht­lich der an den Rechts­an­walt ver­mie­te­ten Teile sind eine Option zur Steu­er­pflicht und die damit ver­bun­de­ne Vor­steu­er­ab­zugs­be­rech­ti­gung jedoch möglich.

Nachweis der Opti­ons­aus­übung (Verzicht auf die Steu­er­be­frei­ung): Die Vor­aus­set­zun­gen für eine steu­er­pflich­ti­ge Ver­mie­tung sind vom Ver­mie­ter nach­zu­wei­sen. Mangels näherer gesetz­li­cher Vorgaben ist der Nachweis an keine beson­de­re Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestä­ti­gung des Mieters, aus Bestim­mun­gen des Miet­ver­trags oder anderen Unter­la­gen ergeben. Da der Ver­mie­ter nicht zur Steu­er­pflicht optieren darf, wenn der Mieter den Miet­ge­gen­stand nicht nahezu aus­schließ­lich für steu­er­pflich­ti­ge Umsätze ver­wen­det, kann es zur Absi­che­rung sinnvoll sein, den Mieter ver­trag­lich zu ver­pflich­ten, jede Ver­wen­dungs­än­de­rung dem Ver­mie­ter unver­züg­lich bekannt zu geben. 

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