Bei Ent­nah­men von bebauten Grund­stü­cken aus dem betrieb­li­chen in den privaten Bereich kommt grund­sätz­lich der Teilwert zum Ansatz, wodurch die im betrieb­li­chen Bereich ent­stan­de­nen stillen Reserven auf­ge­deckt und einer Besteue­rung unter­wor­fen werden. Eine solche Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebs­ver­mö­gen erfolgte oftmals im Rahmen der Betriebs­auf­ga­be oder um das Gebäude zu ver­mie­ten. Bislang gab es in diesem Zusam­men­hang immerhin die Begüns­ti­gung, dass die Entnahme von Grund und Boden zum steu­er­li­chen Buchwert und somit steu­erneu­tral erfolgte (vor­aus­ge­setzt, es liegt keine Ausnahme vom beson­de­ren Steu­er­satz gem. § 30a EStG vor). Hingegen kam bei der Entnahme von Gebäuden der Teilwert (ent­spricht ca. dem Ver­kehrs­wert) zum Tragen, wodurch die auf­ge­deck­ten stillen Reserven im Zeit­punkt der Entnahme ver­steu­ert werden mussten — sofern nicht eine Ausnahme im Rahmen der begüns­tig­ten Betriebs­auf­ga­be anwend­bar war. Abge­lehnt wurde eine etwaige Entnahme von Gebäuden zum Buchwert damals mit der Begrün­dung, dass Gebäude im Betriebs­ver­mö­gen einer inten­si­ve­ren Nutzung und daher einem anderen Wer­te­ver­zehr unter­lie­gen als im Pri­vat­ver­mö­gen. Die Folgen inten­si­ver Nutzung sind hohe Abschrei­bun­gen und unter Umstän­den die Bildung hoher stiller Reserven — diese stillen Reserven wollte der Gesetz­ge­ber anläss­lich der Entnahme (sonder)besteuern. Diese Ausnahme nach § 24 Abs. 6 EStG bestand dann, wenn das Gebäude bis zur Betriebs­auf­ga­be der Haupt­wohn­sitz des Steu­er­pflich­ti­gen gewesen war, auf das Gebäude keine stillen Reserven über­tra­gen worden sind und der Steu­er­pflich­ti­ge (abge­se­hen vom Todes­fall) entweder das 60. Lebens­jahr voll­endet und die Erwerbs­tä­tig­keit ein­ge­stellt hat oder wegen kör­per­li­cher oder geis­ti­ger Behin­de­rung erwerbs­un­fä­hig wurde und nicht mehr in der Lage, den Betrieb weiterzuführen.

Durch das Abga­ben­än­de­rungs­ge­setz 2023 ist es seit 1.7.2023 zu einer bedeut­sa­men Aus­wei­tung der Begüns­ti­gung (i.S.d. Ansatzes des steu­er­li­chen Buch­werts) bei Ent­nah­men gekommen. Folglich können neben Grund und Boden auch Gebäude und grund­stücks­glei­che Rechte steu­erneu­tral zum Buchwert ent­nom­men werden — der steu­er­li­che Entnahmewert/Buchwert stellt dann die Anschaf­fungs­kos­ten für die weitere steu­er­li­che Behand­lung wie z.B. die Abschrei­bung dar. Die Entnahme zum Teilwert (ca. Ver­kehrs­wert) kommt für Grund und Boden, Gebäude und grund­stücks­glei­che Rechte nur dann zum Tragen, wenn eine Ausnahme vom beson­de­ren Steu­er­satz gem. § 30a Abs. 3 EStG besteht. Dies gilt etwa für Grund­stü­cke des Umlauf­ver­mö­gens oder bei Grund­stü­cken von Steu­er­pflich­ti­gen, deren betrieb­li­che Tätig­keit in der gewerb­li­chen Über­las­sung und Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken liegt (gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del und Immo­bi­li­en­ent­wick­ler). Schließ­lich besteht eine Ausnahme für Grund­stü­cke, soweit deren Buchwert vor dem 1.4.2012 durch eine Teil­wert­ab­schrei­bung gemin­dert wurde oder soweit stille Reserven vor dem 1.4.2012 auf­ge­deckt worden sind.

Durch den Wegfall der Ent­nah­me­be­steue­rung von Gebäuden soll eine wirt­schaft­lich sinn­vol­le außer­be­trieb­li­che Nutzung von oft lange Zeit leer­ste­hen­den Betriebs­ge­bäu­den erreicht werden und letzt­lich auch aufgrund des redu­zier­ten Leer­stands die vor­an­schrei­ten­de Boden­ver­sie­ge­lung in Öster­reich ein­ge­dämmt werden. Konkret können nunmehr lang leer­ste­hen­de Betriebs­ge­bäu­de für eigene Wohn­zwe­cke oder zur Ver­mie­tung ver­wen­det werden, ohne im Ent­nah­me­zeit­punkt stille Reserven auf­de­cken zu müssen — dies erfolgt erst im Rahmen einer späteren Ver­äu­ße­rung. Ebenso wird die Betriebs­über­ga­be an Kinder unter Zurück­be­hal­tung der Lie­gen­schaf­ten durch die Aus­wei­tung der Begüns­ti­gung erleichtert.

In bestimm­ten Fällen nach dem 30. Juni 2023 kann frei­wil­lig zur Besteue­rung optiert werden. Dies gilt etwa für Betriebs­auf­ga­ben in Folge des Todes des Steu­er­pflich­ti­gen oder in Folge von Erwerbs­un­fä­hig­keit oder bei Voll­endung des 60. Lebens­jah­res mit Ein­stel­lung der Erwerbs­tä­tig­keit. Dann kann auf Antrag auf die Buch­wert­ent­nah­me ver­zich­tet werden und der gemeine Wert des Gebäudes bzw. auch von Gebäude(teile)n ange­setzt werden. Dann kann, sofern seit Eröff­nung des Betriebs oder dem letzten ent­gelt­li­chen Erwerbs­vor­gang sieben Jahre ver­stri­chen sind, der auf das Gebäude ent­fal­len­de Auf­ga­be­ge­winn mit dem Hälf­te­steu­er­satz ver­steu­ert werden (in der Regel 25 % bis 27,5 %). Die Ausübung der Option kann etwa dann sinnvoll sein, wenn laufende Verluste oder Ver­lust­vor­trä­ge, welche ander­wei­tig nicht oder nicht steu­er­op­ti­ma­ler ver­wer­tet werden können, mit dem Auf­ga­be­ge­winn ver­rech­net werden können.

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