Seit 1.4.2012 unter­lie­gen sämt­li­che Gewinne aus der Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken grund­sätz­lich der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er, sofern nicht ein Befrei­ungs­tat­be­stand gegeben ist. Ins­be­son­de­re der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung bzw. der Her­stel­ler­be­frei­ung kommen in diesem Zusam­men­hang erheb­li­che Bedeu­tung zu. Die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zur Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er sind mit 1.4.2012 in Kraft getreten, wobei Grund­stücks­ver­käu­fe, welche nach diesem Stichtag abge­schlos­sen werden, der Steuer unter­wor­fen werden. Bei Neu­grund­stü­cken, welche nach dem 31. März 2002 ange­schafft wurden, kommt beim Verkauf ein Steu­er­satz von 30% auf den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn zu tragen. Bei soge­nann­ten Alt­grund­stü­cken (Ankauf vor dem 31. März 2002) wird die Bemes­sungs­grund­la­ge für die Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er pauschal mit 14% des Ver­äu­ße­rungs­er­lö­ses ange­nom­men. Durch den beson­de­ren Steu­er­satz von 30% ergibt sich hier eine Steu­er­be­las­tung von 4,2% vom Ver­äu­ße­rungs­er­lös.

Vor den VwGH (GZ Ra 2017/15/0098 vom 3.4.2019) kam nun ein Fall, in dem ein Vor­ver­trag über den Verkauf eines Grund­stücks vor dem 1.4.2012 abge­schlos­sen worden war. Der tat­säch­li­che Kauf­ver­trag kam aber erst nach diesem Stichtag zu Stande. Das Finanz­amt ging davon aus, dass der tat­säch­li­che Kauf­ver­trag für den Zeit­punkt der Besteue­rung maß­geb­lich sei und schrieb Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er vor. Das BFG schloss sich dieser Meinung an. Der Steu­er­pflich­ti­ge argu­men­tier­te hingegen, dass auch im alten Regime der Spe­ku­la­ti­ons­steu­er aufgrund der Recht­spre­chung (VwGH GZ 87/13/0096 vom 9. 11.1988) der Vor­ver­trag für den Zeit­punkt der Besteue­rung maß­geb­lich gewesen sei.

Der VwGH wich nun in seinem Urteil im Ergebnis von dieser alten Recht­spre­chung ab. Maß­geb­lich für die Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er ist das tat­säch­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft. Vor­ver­trä­ge sind im Regel­fall auf den künf­ti­gen Abschluss von Kauf­ver­trä­gen gerich­tet und ver­mit­tel­ten noch keinen klag­ba­ren und durch­setz­ba­ren Anspruch auf Über­tra­gung einer Lie­gen­schaft. Maß­geb­lich für Zwecke der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er ist die Über­tra­gung des wirt­schaft­li­chen Eigen­tums. Somit schränkt der VwGH durch sein Urteil ein Abwei­chen zwischen zivil­recht­li­chem Eigentum und wirt­schaft­li­chem Eigentum weiter ein. Ein Aus­ein­an­der­fal­len von zivil­recht­li­chem und wirt­schaft­li­chem Eigentum ist nur noch dann anzu­neh­men, wenn ein anderer als der zivil­recht­li­che Eigen­tü­mer ins­be­son­de­re die volle Ver­fü­gungs- und Nut­zungs­mög­lich­keit bzw. die Mög­lich­keit des unein­ge­schränk­ten Lukrie­rens von Wert­stei­ge­run­gen hat und auch die Ver­mö­gens­min­de­run­gen beim Absinken des Wertes tragen muss. Da diese Kri­te­ri­en bei der Kon­struk­ti­on eines Vor­ver­trags nicht erfüllt sind, kann die mit dem wirt­schaft­li­chen Eigentum argu­men­tie­ren­de alte Recht­spre­chung des VwGH zu Vor­ver­trä­gen nicht mehr ins Treffen geführt werden.

Die private Grund­stücks­ver­äu­ße­rung nach § 30 EStG wird also nicht durch einen Vor­ver­trag, sondern durch das tat­säch­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft auf Über­tra­gung eines Grund­stücks­ei­gen­tums, in der Regel den Kauf­ver­trag, getätigt. Damit besteht ein Gleich­klang mit der Grund­er­werb­steu­er, bei der eben­falls auf den Kauf­ver­trag und nicht auf den Vor­ver­trag abge­stellt wird.

Bild: © sergign — Fotolia