Seit Ein­füh­rung der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er für private Grund­stücks­ver­äu­ße­run­gen haben sich rund um die Gel­tend­ma­chung der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung in der Praxis zahl­rei­che Zwei­fels­fra­gen ergeben, die in den letzten Jahren oftmals auch die Höchst­ge­rich­te beschäf­tigt haben. In diese Kette reiht sich auch eine Ent­schei­dung des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs (GZ Ra 2018/15/0111 vom 27.2.2019) ein, welche sich mit der Anwend­bar­keit der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung bei nur vor­über­ge­hen­der Abmel­dung des Haupt­wohn­sit­zes befasst hat.

Bekann­ter­ma­ßen ist es für die Anwend­bar­keit der Befrei­ung von der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er erfor­der­lich, dass die Immo­bi­lie dem Ver­äu­ße­rer ab der Anschaf­fung oder Her­stel­lung (Fer­tig­stel­lung) bis zum Verkauf für min­des­tens zwei Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient haben muss und mit dem Verkauf der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wird. Ebenso kommt es zur Befrei­ung, wenn der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wird und das Immo­bi­li­en­ob­jekt inner­halb der letzten zehn Jahre vor der Ver­äu­ße­rung min­des­tens fünf Jahre durch­ge­hend Hauptwohn­sitz war.Im eingangs ange­spro­che­nen Fall hatte der Eigen­tü­mer einer Eigen­tums­woh­nung, in der er seinen Haupt­wohn­sitz hatte, diesen im Zuge des Schei­dungs­ver­fah­rens für eine kurze Zeit (etwas mehr als ein Monat) abge­mel­det und in der Wohnung ledig­lich einen Zweit­wohn­sitz gemeldet. Seitens der Finanz­ver­wal­tung wurde dar­auf­hin die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung verwehrt. Im Ver­fah­ren argu­men­tier­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, dass er eigent­lich seinen Haupt­wohn­sitz in der Wohnung nie auf­ge­ge­ben hat, weil seine Kinder durch­ge­hend in der Wohnung gewohnt haben. Der “Auszug” in die Wohnung seines Vaters sei daher nur vor­über­ge­hend und kurz­fris­tig erfolgt.

Der Begriff des “Haupt­wohn­sit­zes” wird im EStG nicht näher bestimmt. Nach Ansicht des VwGH ist es im kon­kre­ten Fall daher ent­schei­dend, ob der Ver­käu­fer wei­ter­hin in der gegen­ständ­li­chen Wohnung einen Wohnsitz im Sinne des § 26 BAO inne­hat­te und zudem, ob er wei­ter­hin die engeren per­sön­li­chen und wirt­schaft­li­chen Bezie­hun­gen zu dieser Wohnung hatte. Dies selbst vor dem Hin­ter­grund, dass eine tat­säch­li­che Benüt­zung der Wohnung nicht unun­ter­bro­chen erfolgt ist. In dem an das Finanz­amt zurück­ver­wie­se­nen Ver­fah­ren wird daher zu klären sein, ob der Ver­käu­fer die engeren per­sön­li­chen und wirt­schaft­li­chen Bezie­hun­gen zur ver­kauf­ten Wohnung (zum gemel­de­ten Zweit­wohn­sitz, in welchem seine Familie gewohnt hat) oder zum formalen Haupt­wohn­sitz bei seinem Vater hatte. Der VwGH hat jedoch klar aus­ge­spro­chen, dass der formalen Meldung des Haupt­wohn­sit­zes allein keine mate­ri­el­le Bedeu­tung zukommt. Die poli­zei­li­che An- und Abmel­dung kann dabei ledig­lich als Indiz dienen.

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