:: Steu­er­frei­heit

Da es sich bei Miet­ein­künf­ten um außer­be­trieb­li­che Ein­künf­te handelt, gibt es grund­sätz­lich keinen steu­er­pflich­ti­gen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn. Bei Vor­lie­gen bestimm­ter Vor­aus­set­zun­gen kann es aber zur Steu­er­pflicht der soge­nann­ten Beson­de­ren Ein­künf­te sowie eines Spe­ku­la­ti­ons­ge­win­nes kommen.

:: Steu­er­pflicht

- Beson­de­re Ein­künf­te gem. § 28 Abs. 7 EStG
Wurden inner­halb von 15 Jahren vor der Über­tra­gung des Gebäudes Her­stel­lungs­kos­ten in Zehntel- bzw. Fünf­zehn­tel- Beträgen gem. § 28 Abs. 3 EStG abge­setzt, ist im Jahr der Über­tra­gung die Dif­fe­renz zwischen den tat­säch­lich abge­setz­ten Teil­be­trä­gen und der rech­ne­ri­schen AfA zu ver­steu­ern. Es erfolgt somit eine Nach­ver­steue­rung bisher steu­er­lich begüns­tig­ter lau­fen­der Ein­künf­te für eine bestimm­te Periode. Sind seit dem 1. Jahr, für welches die Teil­be­trä­ge abge­setzt wurden, min­des­tens 6 Jahre ver­gan­gen, kann gem. § 37 Abs. 2 EStG der Antrag auf gleich­mä­ßi­ge Ver­tei­lung auf 3 Jahre gestellt werden. 

- Spe­ku­la­ti­ons­ge­schäft gem. § 30 EStG
Wird ein Grund­stück über­tra­gen, bei dem der Zeitraum zwischen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung unter 10 Jahren bzw. im Falle der Inan­spruch­nah­me der Steu­er­be­güns­ti­gung des § 28 Abs. 3 EStG unter 15 Jahren beträgt, ist ein Spe­ku­la­ti­ons­ge­winn zu ver­steu­ern. Hiebei handelt es sich um die Besteue­rung der Sub­stanz­stei­ge­rung inner­halb der genann­ten Periode.

:: Ermitt­lung des Spe­ku­la­ti­ons­ge­win­nes ab 2007

Grund­re­gel: Als Ein­künf­te sind der Unter­schieds­be­trag zwischen dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös und den Anschaffungs‑, Her­stel­lungs- und Wer­bungs­kos­ten anzu­set­zen sowie um die steu­er­be­frei­ten Sub­ven­tio­nen zu erhöhen.
Son­der­re­ge­lung bei Inan­spruch­nah­me der § 28 Abs. 2–4 Begüns­ti­gung:
Bisher waren unbe­scha­det der bereits bei den lau­fen­den Ein­künf­ten geltend gemach­ten Absetz­be­trä­gen die Anschaf­fungs­kos­ten um die Instand­set­zungs- und Her­stel­lungs­auf­wen­dun­gen zu erhöhen, wodurch eine Dop­pel­be­güns­ti­gung eintrat.
Ab 2007 ist durch die Neu­fas­sung des § 30 Abs. 4 EStG diese Dop­pel­be­güns­ti­gung besei­tigt. Die Anschaf­fungs­kos­ten sind nämlich um die Instand­set­zungs- und Her­stel­lungs­auf­wen­dun­gen nur mehr insoweit zu erhöhen, als sie nicht bereits bei der Ermitt­lung der Beson­de­ren Ein­künf­te zu berück­sich­ti­gen sind und um die AfA, soweit sie bei der Ermitt­lung der Beson­de­ren Ein­künf­te abge­zo­gen worden ist, zu ver­min­dern. Obwohl § 28 Abs. 7 EStG in der Neu­fas­sung nicht zitiert ist, ent­spricht dies laut BMF der Ziel­set­zung des Gesetzes und wird in den Rz 6654a‑d EStR (2. War­tungs­er­lass 2006) an Hand von Bei­spie­len aus­führ­lich dargestellt.

:: Steu­er­li­che Aus­wir­kun­gen der § 28 Abs. 2–4 EStG- Begünstigung

Bei den auf Antrag erhöhten Teil­ab­set­zun­gen der Her­stel­lungs­auf­wen­dun­gen auf 10 bzw. 15 Jahre ist zu unter­schei­den zwischen den Aus­wir­kun­gen auf die lau­fen­den Ein­künf­te und jenen bei der Über­tra­gung des Gebäudes unter Lebenden oder von Todes wegen.

- Laufende Ein­künf­te
Es besteht die Wahl­frei­heit Her­stel­lungs­kos­ten entweder auf die gewöhn­li­che Nut­zungs­dau­er gem. § 16 Abs. 1 Z 8 EStG (ohne Nachweis einer gerin­ge­ren Nut­zungs­dau­er) auf 66,67 Jahre (1,5% p.a.), bei vor 1913 errich­te­ten Gebäuden 2% p.a., oder auf Antrag gem. § 28 Abs. 2–4 EStG auf 10 bzw. 15 Jahre zu ver­tei­len. Diese Steu­er­be­güns­ti­gung wird bei Ver­lust­be­tei­li­gungs­mo­del­len in Anspruch genommen. Auf die Tragung des wirt­schaft­li­chen Risikos laut Bau­herrn­VO wird hingewiesen.

- Über­tra­gung des Gebäudes binnen 15 Jahren
In diesem Fall kommt es — wie aus­ge­führt — einer­seits zu einer Nach­ver­steue­rung der lau­fen­den Ein­künf­te gem. § 28 Abs. 7, ande­rer­seits zur Besteue­rung eines ev. Spe­ku­la­ti­ons­ge­win­nes gem. § 30 EStG. Wird das Gebäude unter Lebenden über­tra­gen, so können die rest­li­chen Teil­be­trä­ge ab der Über­tra­gung vom Erwerber nicht mehr abge­zo­gen werden. Die Beson­de­ren Ein­künf­te sind aber auch dann beim Über­tra­gen­den noch steu­er­pflich­tig, wenn das Gebäude im Zeit­punkt der Über­tra­gung nicht mehr der Ein­kunfts­er­zie­lung dient. Dem Verlust der Abset­zung der rest­li­chen Teil­be­trä­ge beim Über­neh­mer steht demnach die Besteue­rung der­sel­ben beim Über­trä­ger gegen­über, sodass die ursprüng­li­che Steu­er­be­güns­ti­gung hin­sicht­lich dieser Teil­be­trä­ge neu­tra­li­siert ist. Beim Erwerb von Todes wegen kann der Rechts­nach­fol­ger die rest­li­chen Teil­be­trä­ge weiter geltend machen, wenn die AfA für das erwor­be­ne Gebäude vom Ein­heits­wert berech­net wird.

- Lieb­ha­be­rei — Beur­tei­lung
Für diese Zwecke sind die erhöhten Teil­ab­set­zun­gen von Her­stel­lungs­kos­ten auf die Normal-AfA umzu­rech­nen und die Beson­de­ren Ein­künf­te nicht zu berück­sich­ti­gen. Davon aus­ge­nom­men ist die Ermitt­lung des antei­li­gen Gesamt­über­schus­ses bei zeitlich begrenz­ten Betei­li­gun­gen, bei denen diese Adap­tie­rung zu unter­blei­ben hat und die Beson­de­ren Ein­künf­te anzu­set­zen sind. Bei ent­gelt­li­cher Gebäu­de­über­las­sung (min­des­tens 3 Wohn­ein­hei­ten) beträgt der abseh­ba­re Zeitraum für die Beur­tei­lung, ob ein Gesamt­über­schuss erziel­bar ist, ab dem erst­ma­li­gen Anfall von Auf­wen­dun­gen 25 bis 28 Jahre. Hegt das Finanz­amt Zweifel an der Erziel­bar­keit eines Gesamt­über­schus­ses, kann es vor­läu­fi­ge Beschei­de erlassen. Seit die absolute Ver­jäh­rung (ab 2006) nur mehr 10 Jahre beträgt, bleiben Verluste aus Lieb­ha­be­rei für jene Jahre, bei denen die absolute Ver­jäh­rung ein­ge­tre­ten ist, abzugs­fä­hig. Dies trifft auch für vor­läu­fi­ge Beschei­de zu (vgl. Klienten-Info März 2006).

:: Klar­stel­lung zu Zweifelsfragen

Die Novel­lie­rung des § 30 Abs. 4 EStG leidet unter dem Mangel, dass dort § 28 Abs. 7 EStG nicht zitiert ist, was in der Fach­li­te­ra­tur zu diver­gie­ren­den Aus­le­gun­gen geführt hat. Seitens des BMF wurde aber im zit. 2. War­tungs­er­lass 2006 klar gestellt, dass für die Adap­tie­rung des Spe­ku­la­ti­ons­ge­win­nes nicht sämt­li­che bisher geltend gemach­ten Teil­ab­set­zun­gen her­an­zu­zie­hen sind, sondern nur insoweit, als sie bei der Ermitt­lung nach § 28 Abs. 7 EStG berück­sich­tigt wurden. Damit ist also keine Dop­pel­be­steue­rung ver­bun­den, sondern vielmehr eine Dop­pel­be­güns­ti­gung besei­tigt. Wodurch wieder einmal die Kom­plex­heit der Mie­ten­be­steue­rung doku­men­tiert ist, die immer mehr zu einer Denk­sport­ma­te­rie mutiert, bei der selbst erfah­re­ne Experten zu schei­tern drohen.

:: Umsatz­steu­er

Variante 1: Gem. § 6 Abs. 1 Z 9a UStG besteht eine unechte Steu­er­be­frei­ung, die aber beim Ver­käu­fer gem. § 12 Abs. 10 ff UStG eine Vor­steu­er­kor­rek­tur zur Folge hat (z.B. für nach­träg­li­che Her­stel­lungs­kos­ten, Groß­re­pa­ra­tu­ren etc.).

Variante 2: Der Ver­käu­fer optiert gem. § 6 Abs. 2 UStG zur Steu­er­pflicht. In diesem Fall ist die USt mit 20% in Rechnung zu stellen, der Käufer hat den Vor­steu­er­ab­zug und es entfällt die Vor­steu­er­kor­rek­tur

Bild: © Eisen­hans — Fotolia