Die Ein­künf­teer­mitt­lung aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erfolgt nach dem Prinzip der Gegen­über­stel­lung der Ein­nah­men und der Wer­bungs­kos­ten. Unter dem Begriff der Wer­bungs­kos­ten sind alle Ausgaben, die in Zusam­men­hang mit der Ver­mie­tung stehen absetz­bar. Hierzu zählen z.B. übli­cher­wei­se die Abset­zung für die Abnut­zung (AfA), Betriebs­kos­ten, Finan­zie­rungs­zin­sen, Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen. Fallen bereits Ausgaben an, bevor man einen Mieter gefunden hat, können diese aus­nahms­wei­se bereits vor Beginn der Ein­nah­men­er­zie­lung abge­setzt werden, sofern ein nach­weis­ba­rer Zusam­men­hang mit den künf­ti­gen Miet­ein­nah­men gegeben ist. Um Wer­bungs­kos­ten in solchen Fällen geltend zu machen und auch um sich die damit even­tu­ell in Ver­bin­dung ste­hen­den Vor­steu­ern zurück­zu­ho­len, ist Grund­vor­aus­set­zung, dass der Ent­schluss zur Ver­mie­tung ein­deu­tig nach außen in Erschei­nung tritt. Wenn­gleich die Finanz­ver­wal­tung klare Beweise für die Absicht des Steu­er­pflich­ti­gen fordern darf, so steht der EuGH-Judi­ka­tur folgend bei der Ver­mie­tung eines Gebäudes der Vor­steu­er­ab­zug schon in der Errich­tungs­pha­se zu, auch wenn noch keine Umsätze getätigt werden. Mit­zu­be­den­ken für die Gel­tend­ma­chung des Vor­steu­er­ab­zugs sind auch die Wahr­schein­lich­keit einer steu­er­pflich­ti­gen Ver­mie­tung und jene einer steu­er­frei­en Ver­äu­ße­rung oder Ver­mie­tung. Ände­run­gen bei der Finan­zie­rung, etwa hin­sicht­lich der Fris­tig­keit können auch ein Indiz für eine steu­er­pflich­ti­ge Ver­mie­tung eines Gebäudes darstellen.

Die Ver­mie­tungs­ab­sicht muss nach gängiger VwGH-Recht­spre­chung in einer bin­den­den Ver­ein­ba­rung ihren Nie­der­schlag gefunden haben oder aufgrund sons­ti­ger, über die Absichts­er­klä­rung hin­aus­ge­hen­der Umstände, mit ziem­li­cher Sicher­heit fest­ste­hen. In der Praxis ist in Fällen, in denen im Nach­hin­ein kein pas­sen­der Mieter gefunden werden konnte, dieser Nachweis von Seiten des Steu­er­pflich­ti­gen oft schwie­rig zu erbrin­gen. Fraglich ist auch, welche Beweise hierbei von der Finanz­ver­wal­tung aner­kannt werden. In einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­fi­nanz­ge­richts vom 4.3.2014 (GZ RV/7103981/2009) legte der Steu­er­pflich­ti­ge als Beweis für die ernst­haf­te Ver­mie­tungs­ab­sicht einen schrift­li­chen Mak­ler­auf­trag vor. Das BFG ent­schied, dass dies als Nachweis aus­rei­chend sei, auch wenn dann mangels Mie­ter­fin­dung keine tat­säch­li­che Ver­mie­tung erfolgte. Zudem wurde als Beweis zuge­las­sen, dass der Steu­er­pflich­ti­ge die Finan­zie­rung seines neuen Fami­li­en­wohn­sit­zes nach­weis­lich mit den zu erzie­len­den Miet­ein­nah­men plante. Das BFG bestä­tig­te somit die Linie des VwGH, wonach neben reinem Abstel­len auf bindende Ver­ein­ba­run­gen auch andere Beweise zur Dar­stel­lung der Ver­mie­tungs­ab­sicht zu berück­sich­ti­gen sind. Im kon­kre­ten Fall konnte mangels Ver­mie­tung der Wohnung aller­dings keine AfA auf die Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de als Wer­bungs­kos­ten geltend gemacht werden. 

Bild: © PascalR — Fotolia